מיסוי שכר דירה: שלושת המסלולים בישראל — ומה עושים עם דירה בחו״ל

קטגוריה: מיסוי נדל״ן | זמן קריאה: כ-8 דקות

מאות אלפי משקי בית בישראל משכירים דירה — ורבים מהם משלמים יותר מס ממה שהם חייבים, פשוט כי בחרו במסלול הלא נכון, או שלא ידעו שיש בכלל בחירה. פקודת מס הכנסה מעמידה בפני משכיר דירת מגורים בישראל שלושה מסלולי מיסוי חלופיים, ולמשכיר דירה בחו״ל — שני מסלולים נוספים. הבחירה ביניהם היא החלטה שנתית, והיא תלויה בגובה שכר הדירה, בהוצאות, בגיל, בהכנסות האחרות שלכם ואפילו במשכנתא שרובצת על הנכס.

מסלול ראשון: הפטור ממס — עד התקרה

הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל פטורה ממס עד תקרה של 5,654 ש״ח לחודש (נכון לשנות המס 2024–2026). הפטור נבחן לכל חודש בנפרד, והוא חל על סך ההכנסות משכר דירה למגורים של שני בני הזוג יחד — מכל הדירות שבבעלותם.

אבל כאן מסתתרת הנקודה שרבים מפספסים: אם שכר הדירה עולה על התקרה, הפטור לא נעלם בבת אחת — הוא נשחק בהדרגה. המנגנון: כל שקל שמעל התקרה מקטין את הפטור בשקל ("תקרה מתואמת"). לדוגמה, בשכר דירה של 7,000 ש״ח בחודש: החריגה היא 1,346 ש״ח, ולכן הפטור יורד ל-4,308 ש״ח — והיתרה, 2,692 ש״ח, חייבת במס שולי (וניתן לנכות כנגדה חלק יחסי מההוצאות). בשכר דירה של 11,308 ש״ח ומעלה (כפל התקרה) — הפטור מתאפס לחלוטין, וכל ההכנסה חייבת במס.

המסלול הזה הוא הטוב ביותר למי ששכר הדירה שלו נמוך מהתקרה — ואז פשוט אין מס ואין חובת דיווח (למי שאין חובת הגשת דוח מסיבות אחרות). באזור שבין התקרה לכפל התקרה נדרש חישוב, ולעיתים דווקא מסלול אחר משתלם יותר.

מסלול שני: מס מופחת של 10% — סעיף 122

החלופה הפופולרית ביותר: תשלום מס בשיעור 10% מהמחזור — מכל שכר הדירה ברוטו, מהשקל הראשון. התנאים והכללים:

• המסלול חל רק על השכרת דירה למגורים בישראל, וכל עוד ההכנסה אינה מגיעה כדי עסק;
• אין ניכוי הוצאות — לא ריבית על משכנתא, לא תיקונים, לא פחת ולא דמי ניהול;
• אין פטור, אין קיזוזים ואין זיכויים כנגד ההכנסה הזו;
• המס משולם באופן מרוכז עד 30 בינואר של השנה העוקבת — איחור עלול לשלול את הזכאות למסלול;
• חידוש חשוב מהשנים האחרונות: מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בעצמו בשכירות (או בבית אבות/דיור מוגן), רשאי בתנאים מסוימים לנכות מההכנסה את שכר הדירה שהוא משלם, עד תקרה של 90,000 ש״ח בשנה — ולשלם 10% רק על ההפרש.

המסלול הזה מצטיין בפשטות ומשתלם בדרך כלל כששכר הדירה גבוה מהתקרה וההוצאות על הנכס נמוכות. הוא פחות משתלם כשיש הוצאות משמעותיות — ובעיקר משכנתא עם רכיב ריבית גבוה.

מסלול שלישי: מס שולי — עם מלוא ההוצאות

המסלול ה"רגיל": ההכנסה משכר הדירה מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה במס השולי של המשכיר. הכנסה פסיבית משכירות ממוסה החל ממדרגה של 31% — אך מי שמלאו לו 60 נהנה ממדרגות המס הרגילות, שמתחילות ב-10% בלבד. בתמורה, המסלול מאפשר לנכות את כל ההוצאות בייצור ההכנסה:

• ריבית והפרשי הצמדה על המשכנתא;
• פחת על מבנה הדירה;
• תיקונים ואחזקה שוטפת;
• דמי ניהול, דמי תיווך, שכר טרחה מקצועי וביטוח.

למי זה מתאים? בעיקר לשני פרופילים: בני 60 ומעלה עם הכנסות אחרות נמוכות (למשל פנסיונרים) — שאצלם המס השולי בפועל נמוך מ-10%; ומשכירים עם הוצאות גבוהות — למשל דירה ממונפת במשכנתא גדולה, שבה הריבית והפחת "מאפסים" חלק ניכר מהרווח החייב.

אז איזה מסלול לבחור? דוגמה מספרית

דירה מושכרת ב-8,000 ש״ח לחודש (96,000 ש״ח בשנה), עם משכנתא שרכיב הריבית השנתי בה 22,000 ש״ח ופחת שנתי של 15,000 ש״ח:

• מסלול הפטור החלקי — הפטור נשחק ל-3,308 ש״ח בחודש; היתרה החייבת כ-4,692 ש״ח בחודש במס שולי (עם ניכוי הוצאות יחסי) — למשכיר במדרגת 31% המס עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים;
• מסלול 10% — 10% × 96,000 = 9,600 ש״ח, פשוט וסופי;
• מסלול מס שולי — הכנסה חייבת: 96,000 − 22,000 − 15,000 = 59,000 ש״ח. למשכיר צעיר במדרגת 31% המס כ-18,290 ש״ח — גרוע יותר. אבל לפנסיונר בן 67 שזו הכנסתו העיקרית — המס עשוי להיות נמוך מ-7,000 ש״ח, כלומר עדיף על כל האחרים.

המסקנה: אין מסלול "נכון" אוניברסלי. אותה דירה בדיוק — מסלול אופטימלי שונה לאנשים שונים, ולעיתים גם לאותו אדם בשנים שונות.

מתי ההשכרה הופכת לעסק?

שלושת המסלולים חלים רק על הכנסה פסיבית. כשההיקף גדל, רשות המסים עשויה לסווג את הפעילות כעסק — ואז המסלולים המוטבים נשללים, וההכנסה ממוסה במס שולי מלא בתוספת ביטוח לאומי ולעיתים מע״מ. בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, עמדת רשות המסים היא שהשכרה של 10 דירות ומעלה מהווה עסק; פחות מ-5 דירות — חזקה שההכנסה פסיבית; ובתווך — נדרשת בחינה פרטנית לפי מבחני העסק. למי שמתקרב לאזור הזה, כדאי לתכנן מראש.

דירה בחו״ל: שני מסלולים — סעיף 122א

ישראלים רבים מחזיקים נדל״ן מניב בחו״ל — ארה״ב, יוון, קפריסין, פורטוגל, גיאורגיה ועוד. תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו בכל העולם, וגם כאן הפקודה מציעה בחירה בין שני מסלולים, שנעשית מדי שנה מחדש:

מסלול ה-15% (סעיף 122א)

• מס קבוע של 15% על ההכנסה ברוטו בניכוי פחת בלבד — ללא ניכוי הוצאות אחרות;
• ללא זיכוי מס זר — המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס אינו מתקזז;
• חל רק כשההכנסה אינה מגיעה כדי עסק;
• פשוט יחסית — ולרוב משתלם כשהמס במדינת המקור נמוך או אפסי.

המסלול הרגיל — מס שולי עם זיכוי מס זר

• ההכנסה נטו (אחרי כל ההוצאות: ריבית, פחת, ניהול, תיקונים, נסיעות לצורך הנכס) ממוסה במס השולי;
• המס ששולם בחו״ל מתקזז כנגד המס הישראלי במנגנון זיכוי המס הזר, בהתאם לאמנת המס עם אותה מדינה;
• מורכב יותר בדיווח — אבל לרוב משתלם כשהמס הזר גבוה (למשל בארה״ב) או כשההוצאות משמעותיות.

כלל אצבע: במדינות עם מס נמוך על שכירות — מסלול 15% נוטה לנצח; במדינות עם מס גבוה — המסלול הרגיל עם הזיכוי. אבל זה רק כלל אצבע: מינוף, פחת מואץ במדינת המקור, הפסדים משכירות ומבנה ההחזקה (ישירות, LLC אמריקאית, חברה זרה) משנים את התמונה, ולכל מבנה השלכות דיווח שונות. בהשקעות נדל״ן בחו״ל מומלץ לתכנן את מסלול המס לפני הרכישה — לא אחריה.

ולא לשכוח: דיווח וביטוח לאומי

• הכנסה משכר דירה במסלול 10% או 15% מחייבת דיווח ותשלום גם אם אין לכם תיק במס הכנסה — באמצעות דיווח מקוצר או דוח שנתי;
• נכס בחו״ל מחייב בדרך כלל הגשת דוח שנתי מלא, ובנכסים מעל התקרות הקבועות — גם הצהרות הון ודיווחים ייעודיים;
• הכנסה פסיבית מהשכרת דירת מגורים פטורה בדרך כלל מדמי ביטוח לאומי — אך בהכנסות מחו״ל הפטור תלוי במסלול המס שנבחר, נקודה ששווה לבדוק כי היא יכולה להטות את הכף בין המסלולים;
• אי-דיווח על הכנסות שכירות — בארץ ובחו״ל — הוא אחת העילות הנפוצות להליכי גילוי מרצון. ראו: הליך גילוי מרצון.

המאמר לעיל מובא לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ פרטני. הסכומים, התקרות והכללים מתעדכנים מעת לעת וכוללים תנאים וסייגים שלא פורטו כאן במלואם. בכל שאלה מוזמנים ליצור איתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.

בברכה,
הגר-אלפרוביץ׳ ושות׳ — רואי חשבון