חוק לעידוד השקעות הון – הטבות במס לבנייני שכירות מוסדית

תאריך פרסום: פברואר 2026 | עודכן: אוקטובר 2026 | זמן קריאה: כ-7 דקות | קטגוריה: חוק עידוד

פרק ז׳1 לחוק עידוד השקעות הון, התשי״ט-1959, נחקק כדי להתמודד עם משבר הדיור בישראל באמצעות תמרוץ יזמים והשקעות מוסדיות לבנייה ולהפעלה של בנייני שכירות ארוכת טווח. המסלול במתכונתו הנוכחית — ״בניין לשכירות מוסדית״ — נקבע בתיקון לחוק משנת 2021 ופתוח לבקשות שיוגשו עד סוף שנת 2031; מסלולי ״בניין להשכרה״ שקדמו לו חלים רק על בקשות שהוגשו עד סוף שנת 2023. ההטבות במסלול זה מקיפות ומשמעותיות — מס מופחת על ההכנסה מהשכרה וממכירה, פחת מואץ, מס רכישה מופחת ועוד — אך הן מותנות בעמידה בתנאי סף מחמירים. במאמר זה נסקור את ההטבות, התנאים, התהליך והאסטרטגיות לניצול אופטימלי של החוק.

מה ההטבות המרכזיות?

בעלי בניין שאושר במסלול שכירות מוסדית זכאים לחבילת הטבות נדיבה:

• מס מופחת על ההכנסה מהשכרת הדירות וממכירתן, בשיעורים שיורדים ככל שתקופת ההשכרה מתארכת. לחברה — 11% בתקופת השכירות הראשונה, ובהמשך 9%, 7% ו-5% (במקום מס חברות של 23%). ליחיד — 29% בתקופת השכירות הראשונה, ובהמשך 27.5%, 25.5% ו-24% (במקום מס שולי). כל תקופת שכירות היא חמש שנות השכרה לפחות בממוצע, מתוך שש שנים.
• מס מופחת על דיבידנד שמקורו בהכנסה מהבניין — שיעור של 20%.
• פחת מואץ בשיעור של 20% לשנה על דירה שהייתה מושכרת למגורים.
• מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% למי שרוכש את הדירות מהיזם וממשיך להשכיר אותן (״משכיר ממשיך״), בתנאים שנקבעו בחוק.
• אפשרות לאיחוד בניינים וקבלת ההטבות לכל המתחם.

תנאי סף לקבלת ההטבות

החוק מציב תנאים נוקשים יחסית כדי למנוע ניצול לא ראוי:

1. מספר דירות מינימלי — 10 דירות לפחות בבניין, או 6 דירות לפחות באזור פריפריאלי.
2. היקף ההשכרה — לפחות 66% מהדירות בבניין (30% באזור פריפריאלי), ולא פחות ממספר הדירות המינימלי, מיועדות להשכרה לטווח ארוך.
3. תקופת ההשכרה — הדירות מושכרות במשך 15 שנים לפחות בממוצע, מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.
4. הסכמי שכירות ארוכי טווח — הסכם בכתב שמעניק לשוכר חמש שנות שכירות לפחות, עם זכות להאריך את השכירות לעשר שנים לפחות במצטבר, מנגנון קבוע מראש לעדכון דמי השכירות, וזכות של השוכר לסיים את השכירות בתום כל שנה בהודעה מראש.
5. בקשת אישור מראש — הבקשה לאישור התכנית מוגשת לרשות ההשקעות לפני תום הבנייה, בצירוף היתר הבנייה.

השוואה בין מסלול רגיל למסלול מוטב

נדגים: חברה שבבעלותה בניין לשכירות מוסדית, עם הכנסה חייבת מהשכרה של ₪500,000 בשנה.

• מסלול רגיל: מס חברות של 23% — חבות מס של ₪115,000.
• מסלול שכירות מוסדית, בתקופת השכירות הראשונה: מס של 11% — חבות של ₪55,000, וחיסכון של ₪60,000 בשנה.
• בהמשך: השיעור יורד ל-9%, ל-7% ולבסוף ל-5% — חבות של ₪25,000 בלבד, וחיסכון של ₪90,000 בשנה.

בהנחה של הכנסה קבועה ושל חמש שנים לכל תקופת שכירות, החיסכון המצטבר ב-15 שנות ההשכרה הראשונות מגיע בדוגמה זו ליותר ממיליון שקלים. אצל יחיד השיעורים המוטבים גבוהים יותר — 29% עד 24% — ולכן הכדאיות תלויה גם באופן ההחזקה בבניין. גם הפחת המואץ מקטין את ההכנסה החייבת באופן משמעותי בשנים הראשונות.

תהליך הבקשה והאישור

קבלת ההטבות אינה אוטומטית — נדרש תהליך פורמלי הכולל:

1. הגשת בקשה לרשות ההשקעות — תוכניות בנייה, היתרים, חוזי שכירות עתידיים.
2. קבלת אישור מקדמי — כתב הקצאה ראשוני שמשלים את התנאים הנדרשים.
3. סיום הבנייה ומסירת הדירות — תוך לוחות זמנים מוגדרים.
4. קבלת כתב אישור סופי — מהווה תעודת זכאות להטבות.
5. דיווח שנתי מיוחד במסגרת הדו״ח השנתי לרשות המסים.

טעויות נפוצות שיש להימנע מהן

• אי-הגשת בקשה מראש — לא ניתן לקבל הטבות רטרואקטיביות.
• מכירת דירות המיועדות להשכרה במהלך תקופת ההתחייבות, שלא למשכיר ממשיך — ביטול ההטבות למפרע ותשלום המס שנחסך בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
• אי-שמירה על מינימום דירות מושכרות — סכנת שלילה.
• חוסר תיעוד מסודר של חוזי השכירות והתחזוקה.
• הזנחת חישוב הפחת המואץ — אובדן הטבה משמעותית.

סיכום

חוק לעידוד השקעות הון בפרק שכירות מוסדית הוא כלי מס משמעותי שיכול לחסוך מיליוני שקלים על פני שנות הפעילות. ההטבות נדיבות, אך התנאים מחמירים והתהליך פורמלי. תכנון מוקדם וליווי מקצועי הם מפתח להצלחה — ויש להתחיל את התהליך עוד בשלב התכנון של הפרויקט, ולא לאחר תחילת ההכנסות.